CalHFA 마이홈 프로그램 (CalHFA MyHome Program)

마이홈 프로그램은 CalHFA의 주니어론으로, 최대 집값의 3-3.5%의 보조금을 다운 페이먼트 혹은 클로징 코스트로 사용 할 수 있도록 1%의 낮은 이자로 대출해 준다. 마이홈 프로그램의 목적은 모아놓은 다운페이가 없어 집 구매에 어려움을 겪는 사람들이 최소한의 이자로 다운페이먼트 혹은 클로징 코스트를 지원 받을 수 있도록 하는 것이다.  하이라이트부터 살펴보자.

• 집 구매가 혹은 집 감정가의 최대 3%까지 보조금 대출
  (CalHFA Conventional Loans(FHA)인 경우)
• 집 구매가 혹은 집 감정가의 최대 3.5%까지 보조금 대출
  (CalHFA Government Loans(FHA)인 경우)
• 대출 받은 보조금은 다운 페이먼트 혹은 클로징 코스트로 사용 가능
• 대출 받은 보조금은 집을 판매하거나, 모기지를 재융자 받거나, 혹은 30년 모기지가 모두 끝날때까지 갚을 필요 없음
• 연간 1%씩 고정이자 (1% fixed interest)
• CalPLUS with ZIP과 함께 사용 가능
• CalHFA First mortgage를 받는 경우만 사용 가능

• 첫째, 1%라는 매우 낮은 이자 (2023년 하반기, 현재 이자가 6-7%를 맴도는 상황에 1%라니)
• 둘째, 대출 받은 보조금을 바로 갚지 않아도 되는 것. 지난 30년 이상 꾸준히 집값이 상승해 온 미국 주택 시장을 생각하자면, 차후 집을 판매 할 때 집값 상승분으로 1%이자는 충분히 커버할 수 있다.
• 셋째, CalPLUS with ZIP 프로그램과 함께 사용 가능. 개인의 상황에 따라 다르겠지만, 두 프로그램을 쓰는 경우 다운페이와 클로징 코스트로 최대 집 값의 5-6.35%까지 지원 받을 수 있다.
  (작성예정: 집값의 6%를 지원 받는 방법 (가주금융당국(CalHFA) 보조 프로그램))

• CalHFA First mortgage와 반드시 함께 사용해야 하는 것

위의 한가지를 빼면 단점이라 할 것은 딱히 없다. 아쉬운걸 생각해 보자면, 3-3.5%만 지원 받을 수 있다는 것? 이렇게 낮은 이자로 더 많이 보조금을 대출 받을 수 있다면 좋을텐데 말이다.

뭐 누군가는 받는 보조금이 무료지원금(Grant)이 아닌 대출이라는 점과 1%로 매우 낮긴 하지만 어쨌든 이자가 있는 것이 불만일 수도 있지만, 대출이더라도 1%의 낮은 이자율과 바로 갚아나가지 않아도 되는 것을 생각하면 여전히 좋은 프로그램이다.

프로그램 신청 자격은 아래와 같다.

• 첫 집 구매자 (First Time Home Buyer)
• 크레딧 스코어 640이상
• 크레딧 스코어 700 이상인 경우, 최대 DTI 50%, 699 밑인 경우 최대 DTI 45%
• CalHFA 집 구매 교육 이수
  (작성예정: CalHFA Homebuyer Education이란?)
• 제한선보다 낮은 연간소득
  • 엘에이 카운티: $194,000
  • 오렌지 카운티: $253,000
  • 리버사이드 카운티: $187,000
  • 샌 버나디노 카운티: $187,000

• 싱글 패밀리 레지던스는 1 유닛만 가능 (멀티유닛은 불가능)
• 콘도, 타운하우스, 모빌홈 혹은 PUD 가능 (일부 허가가 나지 않은 콘도나 PUD는 불가능)
• 대출 받아 집을 구매하는 사람이 반드시 구매한 집에 살아야 함
• ADU 가능
• 1년간 홈 워런티가 필수로 요구 됨

첫집을 구매하는 사람이라면, 괜찮은 베네핏에 그닥 까다롭지 않은 조건들이다. 캘리포니아 내에만 있으면 지역 제한도 없다. 이 프로그램의 장단점을 정리하자면 아래와 같다.

$650,000에 집을 CalHFA Conventional Loan을 받아 집을 산다고 가정해보자. 

CalHFA Conventional Loan의 최소 다운페이는 3%다. $650,000의 3%면 $19,500인데, 여기서 차이는 결국 이 2만불 정도 되는 다운페이을 내가 내느냐, 1%의 낮은 이자로 대출 받아 내느냐라고 할 수 있다. 

다운페이야 많으면 많을 수록 좋고, 1%의 낮은 이자로 30년 대출을 받을 수 있다면, 오히려 가지고 있는 2만불(3%)에 대출받은 2만불(3%)을 더해 총 약 4만불(6%)을 다운페이 하라고 얘기 해주고 싶다. 

한달에 $117 차이가 크게 느껴지지 않을 수 있지만, 개인의 연간 소득에 따라서 대출 받을 때 DTI 계산 시 누군가에겐 큰 도움이 된다. 

가지고 있는 2만불을 다운페이에 쓰면 클로징 코스트 낼 비용이 없을 수도 있다. 클로징 코스트는 바이어 혹은 셀러가 집 거래를 끝낼때 집 거래에 들어간 비용을 내는 것을 이야기 하는데, 통상적으로 바이어의 클로징 코스트는 집 값의 2-5% 정도가 된다.
(작성예정: 다운페이만 내면 되는게 아니였어? 클로징 코스트란?) 

다행히 클로징 코스트에도 도움을 받을 수 있는 프로그램이 CalHFA에 있다. 위에서 설명한 CalPLUS with ZIP이라는 프로그램인데 최대 3%까지 커버 받을 수 있다. 자세한 사항은 아래 글을 확인하자.
(더보기: 클로징 코스트 지원받는 방법: CalPLUS with ZIP 프로그램)

2023년 12월 현재 6%가 넘는 높은 이자율로 집 구매가 어려워졌다. 1%의 낮은 이자로 3-3.5%의 다운 페이먼트 보조를 받을 수 있다면 마다할 이유가 있을까? 심지어 집을 팔거나, 재융자 받거나, 모기지를 모두 갚을때까지 갚지 않아도 된다. 보조를 더 받을 수 있다면 좋을텐데 오히려 아쉽다. 코로나 시기의 3% 이자를 다시 볼 수 있다면 좋겠지만, 그때가 오려면 얼마나 기다려야 하는지 아무도 모른다. 누군가는 앞으로 다신 오지 않을 수 있다고도 이야기 한다. 높은 이자로 집 구매가 어려운시기, 작은 도움이라도 받아 모두가 내 집을 사는 그날이 오면 좋겠다.