다운페이만 있으면 되는게 아니였어? 클로징 코스트(Closing Costs)란?

세줄요약

• 클로징 코스트란 부동산 거래의 마지막에 거래를 완료하기 위해서 반드시 지불해야하는 비용과 텍스
• 일반적으로 바이어가 내는 클로징 코스트는 주택 구입 가격의 약 2-4% 정도다. 큰 금액인 만큼 꼼꼼히 살펴보고, 모르는게 있는 경우 꼭 부동산 에이전트에게 확인하자.
• 첫집 구매자인 경우, 클로징 코스트 서포트 프로그램을 꼭 알아보자.

클로징 코스트란 부동산 거래의 마지막에 거래를 완료하기 위해서 반드시 지불해야하는 비용과 텍스를 가르킨다. 셀러와 바이어 모두 비용을 지불하나 반반씩 내는 것은 아니다. 셀러와 바이어 각각 내는 비용이 있다. 이번 글에서는 바이어가 내야하는 클로증 코스트에 대해 알아보자.

바이어의 클로징 코스트

아래는 일반적인 경우 바이어가 내는 클로징 코스트(Closing Costs)를 크게 둘로 나누어 나열한 것으로, 셀러와 바이어의 계약에 따라 달라질 수 있다. (정확한 용어 설명을 위해 용어는 영어로 표기)

융자 관련 비용

• Origination Fee: 모기지 렌더(Mortgage Lenders)에게 지불하는 융자비용으로 렌더마다 비용 차이가 있다. 풀캐쉬(현금)으로 한번에 집을 구매하는 경우, 융자를 받지 않으므로 클로징 때 Origination Fee는 청구되지 않는다. (더보기: 집 구매의 첫번째 단추, 모기지 쇼핑. 꼭 필요할까?)
• Application Fee: 어플리케이션을 처리하는 비용으로, 마찬가지로 모기지 렌더에게 지불한다. 렌더마다 비용이 다르고, 별도의 어플리케이션 비용이 없는 경우도 있다.
• Credit Fee: 어플리케이션을 처리하는 과정에서 필요한 크레딧 조회 비용이다. 무료에서 $50 사이로 역시 렌더마다 다르다.
• Mortgage Points: 모기지 이자율을 낮추기 위해 클로징 할 때 선금을 내고 이자 포인트를 사는 것을 말한다. 융자 프로그램에 따라 불가능 한 경우도 있으며, 당장 클로징 비용이 높아지지만, 장기적으로 봤을때 내는 이자가 줄어든다. 가격은 융자금액과 프로그램마다 다르니 렌더 혹은 부동산 에이전트에게 물어보자.

부동산 매매 관련 비용

• Escrow Fee: 에스크로는 제 3자로 부동산 매매 과정을 돕는 회사(개인)를 뜻한다. 에스크로 회사에게 에스크로 서비스에 대한 비용을 클로징 때 지불해야 한다. 바이어 셀러가 나눠서 부담하기도 하고 한쪽에서 부담하기도 한다.
• Appraisal Fee: 주택감정(appraisal) 비용이다. 모기지 렌더 입장에서 바이어가 사는 집의 가치가 본인이 내주는 융자금만큼이 되는지 반드시 확인해야한다. 왜냐하면 융자 받는 사람이 돈을 갚지 못한다고 하면, 렌더는 집을 팔아서 손해를 메꿔야 하기 때문이다. 집의 가치가 융자금만큼 되지 않는 다면, 그만큼이 손해가 되기 때문에 융자 전에 주택감정을 통해 집의 가치를 확인한다. 이 비용은 일반적으로 론을 받는 바이어측에서 부담하며, 지역과 집의 크기에 따라 가격이 다르지만 캘리포니아 평균은 대략 $350-$500 정도다. (더보기: 주택감정이란 무엇이고, 낮거나 높으면 왜 문제라고 할까?)
• Home Inspection Fee: 홈인스펙션 비용이다. 홈인스펙션은 바이어가 집을 사기 전에 집에 큰 문제가 없는지 확인할 수 있는 좋은 기회다. 비용을 지불하더라도 하는 것이 좋다. 마찬가지로 지역과 집의 크기에 따라 가격이 다르지만 일반적으로 $300-$500 정도다. (더보기: 홈인스펙션으로 어디까지 알 수 있을까?)
• Title Fees: 타이틀 비용은 내가 구매 하려는 집의 기록, 소유권(deed), 저당(lien)등을 미리 확인하고, 내가 산 후의 나의 소유권을 지키기 위해 내는 비용이다. 나의 소유권을 지키기위해 사는 것은 타이틀 보험(Title Insurance)이라고 한다. (더보기: 타이틀 보험은 꼭 들어야 하나요?)
• Property Taxes: 텍스(property taxes)를 클로징 할 때 낸다는게 이상할 수 있다. 하지만 항상 내야 하는 것은 아니고, 집을 사는 시기에 따라 반드시 집을 살때 내야 하기도 한다. (더보기: 부동산 제산세 완전정복)
• 기타 비용: 위의 비용을 제외하고도 HOA 비용, 메신저 비용, 홈 워런티(Home Warranty), 주택보험(Home Insurance)등 구매하는 집과 받는 융자 프로그램에 따라 발생하는 기타 비용이 있을 수 있다. 이런 비용을 클로징때 에스크로에 선지급 하기도 한다.

대표적인 바이어의 클로징 코스트는 위와 같다. 다양한 비용이 있으므로, 클로징에서 꼼꼼히 확인하고 모르는 것이 있는 경우 꼭 부동산 에이전트 혹은 렌더에게 물어보도록 한다. 특히 텍스(property taxes)의 경우, 모르고 있으면 나중에 갑자기 목돈이 나가야해 곤란 할 수 있다.

경우에 따라 다르겠지만, 일반적으로 바이어가 생각해야하는 클로징 코스트는 주택 구입 가격의 약 2-4% 정도다. 예를 들어 80만불 짜리 집을 구매한다면, $800,000 * 2%-4%. 즉, $16,000-$32,000 정도라고 예상해 볼 수 있다. 케이스마다 차이가 있어, 절대적인 것은 아니니 참고로 생각하면 된다. 셀러의 클로징 코스트가 궁금하면 다음글을 참고하자. (더보기: 셀러의 클로징 코스트엔 무엇이 있을까?)

클로징 코스트를 낮추는 방법

앞서 이야기 했다시피 위의 클로징 코스트들은 일반적으로 바이어가 부담하는 것들이다. 최근 10년 동안 셀러스 마켓(seller’s market)이 유지되며 많이 찾아 볼 수 없지만, 셀러와 협상(negotiation)을 통해 바이어의 클로징 코스트를 셀러에게 크레딧으로 요청할 수 있다. 집값을 깍지 않은 경우나, 오랫동안 팔리지 않은 집을 산다면, 협상을 시도해 볼만 하다.

또는 클로징 코스트를 적게 부담하거나 크레딧으로 주는 모기지 렌더를 찾아볼 수 있다. 혹은 클로징 코스트를 받는 모기지 융자에 합쳐서 한번에 내지 않고 나눠서 낼 수 있도록 해주는 렌더를 찾는 것도 방법이다.

클로징 코스트 서포트 프로그램

클로징 코스트를 낮추는 다른 방법은 클로징 코스트 서포트 프로그램을 알아보는 것이다. 특히 본인이 첫집 구매자(first-time homebuyer)라면 꼭 찾아 봐야한다. CalHFA(가주금융국)에서는 MyHome 혹은 ZIP Program, 또는 Dream For All Program으로 첫집 구매자에게 클로징 코스트를 도와주고 있다. 이외도 은행, 시티, 카운티 등 다양한 서포트 프로그램이 있으니 반드시 알아보자.

마무리

셀러의 클로징 코스트는 집을 판매하는 대금에서 처리할 수 있지만, 바이어의 경우 에스크로가 끝날때 다운페이와 함께 준비해야 하기 때문에 반드시 미리 고려해야 한다.