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신분 없는 외국인도 미국 부동산 구매가 가능할까?
세줄요약
- 한국인(외국인)도 미국 부동산을 취득 할 수 있다.
- 한국인(외국인)에게도 융자를 해주는 곳이 있지만, 융자 조건과 이자 등에서 차이가 있다.
- 한국인은 미국 부동산을 취득하는 경우, 한국과 미국 양국에 신고해야 한다.
한국인의 미국 부동산 취득
미국 신분이 없는 한국인이 미국에서 집을 살 수 있을까? 답은 ‘살 수 있다’ 이다. 미국은 외국인의 부동산 취득에 대한 제한을 두고 있지 않다. 심지어 거주용이던, 비거주 투자용이던 상관하지 않는다. 따라서 한국에서도 미국에 집을 살 수 있다.
가능한 구매 방법
1. 풀캐쉬 (Cash Buy)
가장 간단한 구매 방법은 현금으로 집을 사는 것이다. 원하는 집을 찾아 오퍼를 넣고 오퍼가 선정되면, 한국에서 미국의 에스크로 계좌(캘리포니아의 경우)로 바로 돈을 송금하면 된다. 송금 및 에스크로 프로세스가 원활하게 진행되면, 한달 안에 구매가 완료되기도 한다. 부동산 취득을 위한 해외 송금 및 신고 절차에 대해서는 아래 글에서 자세하게 알아보자.
(더보기: 해외 송금 및 신고 절차 – 작성예정)
2. 모기지론 (Mortgage Loan)
미국 신분이 없는 한국인(외국인)은 일반적으로 체이스나 뱅크 오브 아메리카 같은 미국의 대형 은행에서 모기지 융자를 받을 수 없으며, FHA Loan과 같은 연방주택국에서 지원해주는 모기지 프로그램은 사용할 수 없다. 하지만 미국에 있는 한국계 은행들이나 하드머니, 그리고 중국계 은행에서 종종 외국인을 대상으로 하는 모기지 프로그램을 제공한다. 외국인 융자의 경우 은행과 렌더에 따라 요구사항이 다양하지만, 일반적으로 30%-50%의 높은 다운페이와 충분한 잔고증명을 요구하며, 일반적인 융자의 이자보다 더 높은 금리를 적용한다. 본인의 상황에 따라, 이처럼 한국인으로서 융자를 받아 부동산 구매를 고려해 볼 수 있다.
미국 부동산 구매 시 주의할 점
미국 부동산(해외 부동산) 취득 시에 주의할 점이 있다. 취득 전과 취득 후 각각 취득 신고, 취득 보고 그리고 그에 따라 발생하는 세금 납부의 의무가 있는데 이런 의무를 위반하면, 과태료, 벌금 또는 징역의 대상이 될 수 있으므로 반드시 확인하도록 하자.
(1) 해외 부동산 취득 이전
해외 부동산 구매를 위해, 해외 송금 할 때는 외국환은행을 지정해 ‘해외 부동산 취득 신고’를 해야 한다. 이때, 취득인의 자격, 취득부동산의 목적, 자금의 출처 등을 확인한다. 만약 디파짓 등의 목적으로 집값의 일부를 취득 신고 이전에 보내야 하는 경우, 최대 집값의 10%까지 먼저 송금할 수 있다.
(2) 해외 부동산 취득 이후
해외 부동산 취득을 완료 했다면, 해외 송금 후 3개월 내에 ‘해외 부동산 취득 보고서’를 제출해야 하며, 이후 2년마다 ‘해외 부동산 수시 보고서’를 제출해야 한다. 해외 부동산을 처분하거나, 명의를 변경하는 경우, ‘해외 부동산 처분(변경) 보고서’를 제출해야 한다.
또한 외국환거래법상 신고 및 보고의 의무 외에도 국제조세조정법에 의한 보고 의무가 있는데, 위의 보고서 제출 의무와 별개로 ‘해외 부동산 취득, 보유, 투자 운영(임대) 및 처분 명세서’라는 것을 취득 후 다음 연도 6월 말까지 국세청 관할세무서에 제출해야 한다. 취득, 처분 가격이 2억원 미만이라면 제출이 면제되나, 별다른 임대 소득이 없이 보유만 하고 있더라도 해당한다면 서류를 제출해야 한다.
세금 신고 및 납부 의무
세금 신고 및 납부의 의무는 복잡하지만 단계를 나누어 한국 세금과 미국 세금으로 구분하여 보면 훨씬 이해하기 쉽다.
주의: 세금 신고 및 납부가 누락될 경우 과태료, 벌금 또는 징역의 대상이 될 수 있으므로 반드시 세무사와 상의해야 합니다. 또한 이 글은 정보 전달만을 목적으로 하며, 법적 책임소재에 대한 증빙자료로 사용될 수 없습니다.
(1) 취득 단계
한국에서 부동산을 취득할 때는 취득세를 내지만, 미국(해외) 부동산을 취득하는 경우 한국에서 부담하는 취득세는 없다. 그리고 미국은 취득세라는 것이 아예 없기 때문에 이 때 미국에 납부해야 할 세금 또한 없다.
(2) 보유 단계
미국은 주택을 소유하고 있는 경우 매년 재산세를 내야한다. 도시마다, 주마다 다르며, 캘리포니아의 경우 약 집 가격의 1.1-1.5% 정도이며, 한국인의 경우에도 예외는 없다. 미국 재산세에 대한 기초적인 내용은 다음 글에서 살펴보자
(더보기: 캘리포니아 재산세(Property Tax)의 기초)
그렇다면 한국은 어떨까? 다행히 미국에 집을 보유했다고해서 한국에서 내야하는 재산세는 없다. 해외 부동산의 경우 그 나라의 법을 따른다. 하지만 주택을 임대놔서 임대소득을 버는 경우는 다르다. 이 경우 한국에 미국 부동산의 임대소득을 주택수와 상관 없이 종합소득세로 신고 및 납부하여야 한다.
또한 임대소득은 미국에도 신고해야 한다. 외국인이더라도 미국에 내는 임대소득세를 피할 수는 없으며, 일반적으로 외국인의 임대소득세는 임대소득의 30%로 매우 높다. 다행히 미국에서 제때 소득신고를 하고 납부한다면, 한국에서 내는 세금은 미국에서 낸 세금에 대하여 외국납부세액공제 받을 수 있어 이중과세를 피할 수 있다.
(3) 처분 단계
미국 부동산을 처분하면 한국에는 2개월 이내에 양도소득세를 신고 및 납부 해야하며, 미국에도 미국 세법에 따라 양도소득세를 내야한다. 미국에서 외국인(한국인)이 내는 양도 소득세는 다음 글에 자세하게 설명되어 있다.
(더보기: 외국인의 양도소득세 정리 – 작성예정)
마무리
미국은 외국인의 부동산 구매에 열려있기 때문에, 한국인이 미국에 집을 사는 것도 생각보다 쉽다. 오히려 가장 어려운 부분은 해외 부동산 취득을 위한 해외 송금 및 신고 절차와 미국 부동산 구매 후 신고와 납부의 의무를 다하는 것이다. 마지막으로 다시 한번 말하지만 이런 절차와 의무는 지켜지지 않는 경우 문제가 커질 수 있으므로 반드시 세무사와 상의하는 것이 좋다.
