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사전융자승인(Pre-approval)? Pre-approval Letter는 뭘까?
세줄요약
- 사전융자승인은 바이어가 융자를 받는다면 필수다.
- 사전융자승인은 기본적으로 소득, 크레딧, 그리고 고용상태을 바탕으로 한다.
- 사전융자승인서를 받았다고 융자를 받은 것은 아님을 유의 해야한다.
사전융자승인(pre-approval)이란?
현금으로 집을 구매하지 않는 이상, 집을 구매할 때 융자는 필수다. 사전융자승인은 융자기관에 실제로 대출을 신청 하기 전에 렌더가 대출받는 사람의 소득, 크레딧, 고용상태 등을 확인하고 어느정도 까지 대출이 가능한지 사전에 심사하여 융자 가능 여부를 확인해주는 것이다. 이 때 받는 사전융자승인서를 pre-approval letter라고 한다.
Pre-approval letter는 얼마짜리 집을 살때, 누가, 얼마를, 어떤 이자에 어떤 조건으로 융자가 가능한지를 알려준다. 또한 언제까지 이 사전융자승인서가 유효한지도 적혀 있다.
Pre-approval vs Pre-qualification
Pre-approval과 pre-qualification을 헷갈리는 경우가 있다. Pre-qualification(Loan Estimate)은 pre-approval보다 가볍게 융자 받는 사람의 재정상태를 바탕으로 몇퍼센트의 이자로 얼마까지 융자가 가능한지 이야기(일반적으로 비공식) 해주는 것을 말한다. 상황마다 다르지만, pre-qualification에서 들은 이자율, 융자금액은 사전융자승인 과정에서 어느정도 변경 될 수 있다. 특별한 융자 프로그램을 원하는 것이 아니라면, 2-3명정도의 렌더에게 pre-qualification을 받아 이자율 및 조건을 확인하고, 내 상황에 맞는 렌더를 골라 pre-approval을 받는 것이 좋다. (더보기: Pre-qualification, Pre-approval, 그리고 Loan Approval. 무엇이 다를까?)
사전융자승인이 필수인 이유
사전융자승인이 필수인 첫번째 이유는 바이어가 본인의 바잉파워를 명확하게 확인 할 수 있기 때문이다. 물론 pre-qualification과 mortgage calculator등을 이용하면 어느정도 융자를 받을 수 있는지 윤곽을 알 수 있지만, pre-approval을 받으면 보다 명확하게 얼마짜리 집을 살때, 내가 얼마까지 융자 받을 수 있는지 확인할 수 있다.
사전융자승인이 필수인 두번째 이유는 오퍼를 넣을 때 사전융자승인서를 함께 보내기 때문이다. 셀러가 바이어를 선택할 때 가장 선호하는 것은 당연히 높은 가격이다. 하지만 이때 낮은 리스크도 매우 중요하게 본다. 예를들어, 사전융자승인서(Pre-approval letter) 없이 비싼 가격에 사겠다는 말을 믿고 오퍼를 수락했는데, 에스크로 과정에서 융자에 문제가 생겨 딜이 깨진다면, 셀러 입장에서는 거래하는 동안 들인 노력, 시간, 그리고 모기지 페이먼트를 잃는 것이다. 바이어 입장에서 사전융자승인서를 함께 보낸다는 것은 셀러에게 내 오퍼의 리스크가 낮다 라고 이야기 해주는 것과 같다.
사전융자승인을 위해 필요한 것
사전융자승인을 받기 위해선 일반적으로 다음과 같은 바이어(borrower)의 서류가 필요하다.
- 소득 (Proof of Income)
- W-2
- Pay Stubs
- 2년치 텍스리턴
- 크레딧점수 (Good Credit Score)
- 고용상태 (Employment Verification)
- 추가적인 서류들 (면허증, 소셜시큐리티넘버 등)
- 비지니스를 운영중이거나, W2가 아닌 소득을 올리고 있다면 그에 맞는 다른 서류가 필요하다.
사전융자승인은 언제 받아야 하나?
일반적으로 사전융자승인은 바이어가 집을 구매하기위한 첫번째 절차다. 모기지 쇼핑을 어느정도 진행 했거나, 함께 일할 부동산 에이전트를 선정했다면 자연스럽게 사전융자승인을 받게 될 것이다. 만약 이미 집을 보고 있는데 사전융자승인을 받지 않았다면, 사전융자승인을 빨리 받아 놓는 것이 좋다. 마음에 드는 집을 발견해 사전융자승인을 받으려는데, 재정 상황에 문제가 발견되어 제대로 오퍼도 못넣어 보는 경우도 있다.
(더보기: 미국 집구매 절차 완벽 정리)
사전융자승인과 융자승인(Loan Approval)은 어떻게 다를까?
기억해야 하는 것 하나는 사전융자승인을 받았다고 해서, 무조건 융자가 나오는 것이 아니라는 점이다. 몇가지 예를 들어보자면, 사전융자승인을 받고 융자 신청서를 넣은 뒤 중간에 새로 이사갈 집에서 사용할 가구들을 구매해 크레딧 스코어가 큰폭으로 변경되어 거절 되는 경우도 있고, 혹은 사전융자승인을 할때 재대로 확인되지 않았던 부분이 있거나 사전융자승인의 유효기간 이후에 융자를 신청해 상황이 달라져 거절 되는 경우도 있다. 물론 대부분의 경우 사전융자승인을 받으면 실제로 융자도 승인이 난다. 하지만 경우에 따라 융자가 나오지 않는 경우도 있다는 것을 기억하고 유의해야 한다.
사전융자승인을 여러개 받아도 될까?
사전융자승인은 여러명의 렌더에게서 받을 수 있다. 하지만 렌더가 사전융자승인을 위해 hard-inqury로 크레딧 리포트를 뽑는 경우 크레딧 스코어에 안좋은 영향을 줄 수 있다. 또한 결국 필요한 사전융자승인서(pre-approval letter)는 1개라는 점을 생각하면 굳이 많이 받는다고 좋은 것은 아니다.
사전융자승인을 받지 못한다면?
사전융자승인이 거부되거나, 혹은 조건부로 승인될 수 있다. 추가서류가 필요할 수도 있고, 다운페이가 모자랄 수도 있으며, 또는 학자금이나 자동차 대출금을 갚아야 할 수도 있다. 이유를 잘 확인하여, 사전융자승인을 받을 수 있도록 개선하면 된다. 당장 고쳐지는 문제가 아니라면, 문제점에 맞춰서 집 구매 계획을 변경하면 된다.
마치며
사전융자승인서는 융자를 받아 집을 구매하기 위해서는 필수다. 특별히 캘리포니아 같이 경쟁이 심한 지역에서는 오퍼에 사전융자승인서를 첨부하는 것이 일반적이다. 집을 구매하기로 마음 먹었다면, pre-qualification과 pre-approval을 활용해서 본인의 바잉파워를 파악하고, 집을 보러 다니는 것이 시간과 돈 모두 아낄 수 있는 방법이다.
