집을 샀는데, 재산세 외에 고지서가 날라왔어요. Supplemental Property Tax(추가 재산세)가 뭔가요?

“집을 샀는데, 프로퍼티 택스(property tax: 재산세) 외에 추가로 서플리멘탈 택스(supplemental property tax: 추가 재산세) 고지서가 날라왔어요. 이게 뭐에요? 내야하는 건가요?”
짧은 대답은 “네, 내야합니다.” 추가 재산세에 대해서 이해 하시면 어떤 세금을 왜 내시는건지 정확하게 알 수 있을거에요. 

Supplemental Property Tax(추가 재산세)란?

추가 재산세(supplemental property tax)를 간단하게 설명하면, 새로 산정된 집의 가치에서 기존에 산정된 집의 가치를 뺀 나머지 차액에 대한 세금을 내는 것 입니다. 수식으로 보자면 아래와 같습니다.

Supplemental Property Tax = ( newly assessed value – prior assessed value ) * tax rate

추가 재산세는 집의 가치가 재산정 될 때 발생하며, 재산정 된 집의 가치가가 기존 집의 가치보다 낮은 경우에는 낼 차액이 없으므로 내지 않습니다.

엘에이 카운티 추가재산세 고지서 이미지(샘플)

집의 가치가 재산정(reassess) 된다는게 무슨 말인가요?

재산정(reassessment)은 카운티(County)가 집의 가치를 다시 산정하는 것을 말하며, 이는 보통 집의 소유권이 변경 되거나, 집을 리노베이션 할 때 발생합니다. (단, 모든 소유권 변경과 리노베이션이 집 값 재산정을 필요로 하지는 않습니다.)

예를 들어 바이어가 집을 구매하면, 카운티가 해당 집의 재산세를 구매가 기준으로 재산정합니다. 이때 집 구매 가격이 기존에 산정된 집의 가치 보다 높다면 그 차이만큼을 추가 재산세(supplemental tax)로 고지 받게 됩니다. 소유권 이전 이외에도 집을 증축하거나, 가라지를 주거공간으로 변경하거나, 수영장을 새로 만들거나 하는 등 리노베이션을 할 때도 재산정이 일어날 수 있습니다. 

• 새집을 살 땐 이전 밸류가 없는데 추가 재산세가 있나요?

빌더에게서 새집을 구매하는 경우에도 냅니다. 새로 지어진 집값에서 기존 땅값을 뺀 차액에 대한 세금을 내야합니다. 

• 재융자(refinance) 할 때는 어떤가요?

리파이낸스(재융자)는 일반적으로 재산세 재산정 대상이 아닙니다. 

• 명의(타이틀) 변경은 어떤가요?

명의 변경에 종류에 따라 다릅니다. 간단하게 보자면 소유권 변경(change in ownership)은 대부분 재산세 재산정 대상입니다. 이부분은 내용이 길어서 따로 다뤄야합니다. (작성 예정: 더보기: 명의변경과 재산세 재산정 기준)

구체적인 예시

(*추가재산세의 컨셉 이해를 돕기 위한 예시 시나리오로 실제 세금과는 계산상 차이가 있습니다.)

조건: 아래와 같이 집을 구매했을때, 고지 받게되는 추가 재산세 계산

• 구매 날짜(purchase date): 2025년 4월 20일 
• 구매 가격(newly assessed value): $800,000
• 기존에 산정된 재산가치(prior assessed value): $500,000
• 재산세 비율(property tax rate): 1.2%
  

첫째, 차액에 대한 세금 계산

• $800,000 – $500,000 = $300,000 (차액)
• $300,000(차액) x 1.2%(재산세 비율) = $3,600

둘째, 회계연도에 따른 잔여 기간 세금 계산

캘리포니아는 회계연도(fiscal year)를 기준으로 세금을 계산하기 때문에, 7월 1일 이전 기간에 대한 세금을 따로 계산해야 합니다. (회계연도는 7월 1일부터 6월 30일까지)

• 2025년 5월 1일부터 6월 30일까지 12개월 중, 총 2달 (일반 재산세와 다르게 추가 재산세는 보통 구매한 날짜, 다음 달부터, 월별로 계산)
• $3,600 / 12개월 x 2달 = $600
• 첫 추가 재산세(the first supplemental bill): $600 (2달치)

셋째, 미리 산정 된 다음 회계연도에 대한 세금 계산

매년 1월 1일, 그해 회계연도(7월1일부터 다음해 6월 30일까지)에 대한 재산세가 이미 산정 됩니다. 따라서 집을 구매한 2025년 재산세 고지서(property tax bill)에는 집 구매가가 반영되어 있지 않습니다. 이에 따라 2025년 7월1일부터 2026년 6월30일까지의 차액에 대한 세금을 추가 재산세로 내야합니다.

• 두번째 추가 재산세(the second supplemental bill): $3,600 (1 회계연도: 2025년 7월 1일 – 2026년 6월 30일) 

이부분을 그림으로 보면 이해가 쉽습니다.

넷째, 추가 재산세 총합

• 추가 재산세 총합: $3600 + $600 = $4,200
• 이런 경우 첫번째와 두번째 추가 재산세 고지서가 따로 옵니다.

다섯번째, 재산세 재산정 이후

• 집 구매 다음년도부터는 구매가($800,000 + 상승률)를 기준으로 재산세가 정상 산정 됩니다.

• 계산기가 있나요?

각 카운티에서 제공하는 estimated supplemental tax calculator를 찾아보면 됩니다.

• Orange County: https://taxbill.octreasurer.gov/external/estimate_taxes
• LA County: https://assessorapp.lacounty.gov/supptaxcalc.aspx
• San Bernardino County: https://www.sbcountyatc.gov/tax-collector/estimate-tax-bill
• Riverside County: https://www.rivcoacr.org/SupplementalTaxEstimator

추가 재산세는 왜 발생하나요? 

추가 재산세가 발생하는 이유는 재산정이 일어나는 때와 재산세가 산정되는 때 사이에 차이가 있기 때문 입니다. 위의 예시에서 보면 알 수 있듯이 집은 4월에 거래했지만 재산세는 이미 1월 1일에 산정 되었습니다. 재산정된 가격과 기존에 산정 되어있던 가격 사이에 차이를 따로 납부 하는 것 입니다. 

언제까지 내야하나요?

추가 재산세는 집 구매 시 에스크로를 통해 내지 않으며, 구매 시기에 따라 고지서를 받을때 까지 몇 주부터 몇 달까지 걸릴 수 있습니다. 구매가 아닌 이유로 추가 재산세가 발생할 때도 마찬가지로 재산정 시기에 따라 고지서를 받는 기간이 달라집니다. 추가 재산세 고지서에 납부 날짜가 적혀 있으며, 납세자는 직접 카운티에 납부해야 합니다. 일반 재산세처럼 렌더 어카운트를 통해 임파운드 할 수 없습니다.

• 추가 재산세가 두장 왔어요. 왜 두장이 날아 왔나요?

위의 예시 처럼 집을 구매하신 시기 때문 입니다. 한장일 수도 있고, 두장일 수도 있습니다. 각 고지서에 적힌 금액을 정해진 납부 마감일까지 납부하시면 됩니다.

• 추가 재산세는 한번만 내나요?

네, 추가 재산세는 일회성 세금이며, 재산세가 재산정 될때 마다 차이만큼 고지 됩니다. 

마무리

추가 재산세(supplemental property tax)는 일회성 세금으로, 집을 구매하면 보통 내게 되는 재산세입니다. 많은 분들이 추가 재산세에 대해 모르고 집을 구매 하셔서, 고지서를 받으면 혼란스러워 하십니다. 이 글이 집을 구매하실 때 혹은 추가 재산세 고지서를 받았을 때, 어떤 것을, 왜 내는지에 대해 정확하게 이해 하시는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.

Sources:

• https://www.propertytax.lacounty.gov/Home/SupplementalSecuredProperty