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홈 바이어 입장에서 바뀐 부동산 중개수수료와 에이전트 계약서에 대해 알아보자
지난 2024년 3월 15일 NAR은 셀러의 커미션에 관해 제기된 소송에 대해 합의하며, 앞으로 많은 부분이 변경될 것을 예고 했었습니다. (지난 글 NAR Settlement 자세히 보기) 오늘은 2024년 8월 17일부터 적용 된 변경사항들이 홈 바이어에게 미치는 영향에 대해 알아보겠습니다.
바이어-브로커 계약서(BRBC)
첫번째 변경사항은 바이어-브로커 계약서입니다. 이 계약서 패키지의 정식 명칭은 Buyer Representation and Broker Compensation Agreement(이하 BRBC)로, 이름에서 알 수 있듯 바이어와 바이어 에이전트, 그리고 바이어 에이전트의 브로커간의 구체적인 서비스와 보상이 적혀 있습니다.
이러한 바이어-브로커 계약서는 예전부터 있었지만 관례적으로 많이 사용 되지 않았습니다. 하지만 이번 NAR settlement에 따라 2024년 8월 17일부터 바이어 에이전트는 바이어에게 집을 보여주기 전에 바이어와 서면계약(BRBC)을 맺어야만 합니다. 따라서 앞으로 바이어가 집을 보기 위해선 이런 계약서가 필요없는 오픈 하우스에 가거나 집을 보기 전에 바이어 에이전트와 서면계약(BRBC)을 맺어야 합니다.
바이어-브로커 계약(BRBC)의 아래의 특징들이 포함되어 있습니다.
- 바이어 에이전트가 보상(중개수수료)으로 받는 금액, 비율 혹은 보상이 계산되는 방법
- 여기서 에이전트의 보상은 $0, $X flat fee, X percent, 혹은 $X hourly rate과 같이 명확하게 표현되어야 하며, 불특정하게 표현할수 없음. 예를들어 “바이어 에이전트의 커미션은 얼마가 되었든 셀러가 바이어에게 제공하는 금액이 될 것이다”라고 할 수 없음
- 바이어 에이전트는 이 계약서에 적혀진 보상을 초과한 어떠한 금액도 받을 수 없음
- 바이어 에이전트의 보상(중개수수료)는 항상 협상에 의해 정해지며, 법적으로 정해진 것은 없음
- 계약 기간, 계약 지역 등 계약의 구체적인 조건이 포함
- 이 계약은 라이브 버추얼 투어의 경우에도 적용 됨
이 바이어-브로커 계약은 매우 중요하므로 신중하게 맺는 것이 좋습니다. 이유는 아래의 바이어 에이전트 중개 수수료의 변화 때문입니다.
바이어 에이전트 중개수수료 (Agent Compensation)
부동산 에이전트의 중개수수료는 언제나 협상에 의해 결정 되어 왔습니다. 시장에 따라 변화되어 왔지만, 꽤 오랫동안 관례적으로 셀러는 집의 판매가의 약 4-6%를 중개수수료로 제공했고, 이를 셀러 에이전트와 바이어 에이전트가 2-3%씩 나누어 가져 갔었습니다. 하지만 이번 NAR settlement로 인해 2024년 8월 17일부터 바이어 에이전트 중개수수료에 일부 변화가 생겼습니다.
가장 큰 변화는 시장의 인식의 변화인 것 같습니다. 에전에 시장은 셀러가 관례적으로 4-6%를 부담하는 것을 기본으로 인식하고 있었습니다. 하지만 이번 NAR settlement가 전국적으로 뉴스를 타면서 다양한 자극적인 제목의 기사들이 쏟아졌습니다. 따라서 많은 사람들이 이제 법적으로 바이어의 에이전트 중개 수수료는 무조건 바이어가 내는 것이고, 셀러는 셀러파트만 내게 끔 되었다고 인식하는 것 같습니다.
하지만 뉴스와는 달리, 중개 수수료는 여전히 예전과 같이 협상에 의해 결정되어 집니다. 즉, 셀러는 여전히 원하면 바이어 에이전트의 중개수수료를 대신 내줄 수 있습니다. 바이어 입장에서 바이어 에이전트 중개수수료를 부담한다는 것은 본인의 바잉파워를 줄이는 일이기 때문에 부담이 큽니다. 바이어 에이전트의 중개수수료를 내주는 것은 셀러가 집의 가격은 깍지 않으면서 바이어들에게 본인의 집을 더욱 매력적으로 어필할 수 있는 마케팅 요소가 됩니다.
하지만 예전과 같이 바이어 에이전트의 중개수수료를 MLS를 통해 공개할 수 없습니다. 기존에 셀러는 매물을 MLS(Multiple Listing Service)에 업로드 하면서 바이어 에이전트의 중개수수료를 함께 올렸습니다. 바이어나 바이어 에이전트는 MLS 혹은 여타 비슷한 서비스를 통해 바이어 에이전트 비용을 확인 할 수 있었습니다. 이제는 리스팅 에이전트에게 직접 물어봐야 합니다.
또한 바이어는 네고를 통해 여전히 셀러로부터 컨세션(예를 들어 클로징코스트)을 제공 받을 수 있습니다. 셀러의 입장에선 이 또한 마케팅 요소로 사용할 수 있습니다. 또한 바이어 입장에서 셀러가 컨세션으로 클로징 코스트를 부담해 준다면, 바이어 에이전트 중개수수료를 내는 부담이 줄어들 수 있습니다.
하지만 모든 셀러가 중개 수수료를 내주거나 클로징코스트를 지원해 주지는 않을 것입니다. 집에 따라 바이어가 바이어 에이전트 중개수수료를 내야 합니다. 따라서 이제 바이어는 바이어 에이전트의 중개 수수료를 고려하고 있어야 합니다.
마무리
여러 변화가 있지만 한가지 확실한 것은 어떤 에이전트와 일하냐는 것이 더욱 중요해 졌다는 것입니다. 이제는 더이상 집을 보기 위해 아무 에이전트에게나 전화를 걸어 문을 열어 달라고 하기 어렵습니다. 집을 보기 위해 덜컥 바이어-브로커(BRBC) 계약을 작성하면 엉뚱한 계약에 묶여 기회를 날려 버릴 수 있기 때문입니다.
또한 바이어-브로커(BRBC)계약을 하는 것을 너무 어렵게 생각하실 필요는 없습니다. 계약서에 기간, 지역 등 조건을 더해 계약서의 범위를 제한 할 수 있기 때문입니다. 예를 들어, 바이어 에이전트가 동의한다면 하루만 계약할 수도 있습니다. 계약을 맺기 전에 걱정되는 부분이 있으시다면, 그런 부분을 반드시 에이전트와 미리 상의하시기 바랍니다.
이번 NAR settlement에 따른 변화가 시장에 어떻게 정착 할지는 아직 아무도 모릅니다. 모든 것은 시간이 흘러야 확실해 질 것입니다. 혼란스러운 시기이지만 아무쪼록 집을 거래 하셔야 하는 분들이 문제 없이 거래 하실 수 있었으면 좋겠습니다.
Sources:
