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미국 집구매 절차 정리 (캘리포니아 기준)
오늘은 미국 캘리포니아에서 주택을 구매하는 일반적인 집구매 절차와 팁을 이야기해보려 합니다. 집구매 절차는 아래와 같이 크게 5단계로 나눌 수 있습니다.
집구매 절차 5단계
- 모기지 쇼핑 및 사전융자승인
- 집찾기 및 리얼터 선정
- 오퍼 쓰기
- 에스크로 프로세스
- 클로징
모기지 쇼핑 및 사전융자 승인
모기지 쇼핑은 말그대로 바이어가 자신에게 유리한 모기지론 프로그램을 찾는 것을 말합니다. 모기지 쇼핑은 올캐쉬로 집을 구매하지 않는 이상 필수입니다. 미국에는 다양한 은행 및 융자기관이 있고, 그만큼 다양한 론프로그램이 있습니다. 모기지 조건, 이자율, 클로징 비용등을 고려하여 적어도 2-3개의 다른 론프로그램의 Loan Estimate을 받아보고 조건이 좋은 론프로그램을 선택하는 것이 좋습니다. 자신의 조건에 맞는 론프로그램을 찾았다면, 사전 융자 승인을 받아야 합니다.
사전융자승인은 바이어가 실제로 융자기관에 대출신청을 하기 전에 어느정도 까지 대출이 가능한지 사전에 심사하여, 융자 가능 여부를 확인해주는 것 입니다. 이렇게 받은 사전융사승인서를 pre-approval letter라고 하며, 집을 사기 위하여 셀러에게 오퍼를 넣을때 필요합니다.
셀러 입장에서 집을 팔 때는 최대한 리스크를 줄여, 높은 가격에, 빨리 집을 팔고 싶습니다. 그렇기 때문에 오퍼 받았을 때 리스크가 적은 오퍼(바이어)를 선택하는 것이 중요한데요. 집을 사겠다는 말만 가지고 온 사람과, 대출가능여부를 확인해주는 사전융자승인서를 가지고 온사람이 있다면 당연히 사전융자확인서를 가지고온 쪽의 손을 들어줄 수 밖에 없습니다. 사전융자승인에 대한 자세한 내용과 필요한 서류등은 아래글에서 확인이 가능합니다. (더보기: 사전융자승인(Pre-approval)? Pre-approval Letter는 뭘까?)
집 찾기 및 리얼터 선정
미국에서 집을 찾는 가장 쉬운 방법은 Redfin, Zillow, Realtor.com 같은 곳에서 검색하는 것입니다. 이와 같은 사이트에서 검색하면 현재 시장에 올라온 거의 모든 매물을 누구나 쉽게 찾아 볼 수 있습니다.
집을 볼때 사람마다 중요하게 보는 것들이 다를 수 있습니다. 누군가는 당장 이사 갈 수 있도록 리뉴얼된 인테리어를 선호할 수도 있고, 누군가는 조금 낡았지만 내 입맛에 맞게 바꿀 수 있는 집을 선호할 수도 있습니다. 하지만 이 중에서는 바꿀 수 없는, 집을 볼 때 반드시 중요하게 봐야하는 것들이 있습니다.
- Location (장소):
당연한 이야기지만, 로케이션은 구매 후 바꿀 수 없습니다. 따라서 가장 중요하게 생각해 봐야합니다. - Floor Plan (구조):
경우에 따라 벽을 허물거나 새로 만들어서 집의 구조를 변경할 수도 있지만, 모든 집이 가능한 것은 아닙니다. 구조에 따라 변경이 불가능한 경우가 있기 때문입니다. 특별히 화장실은 늘리려면 많은 돈이 필요할 수 있어 플로어 플랜을 볼때 중요하게 생각하는 것이 좋습니다.
(더보기: 집을 볼 때 화장실 개수를 보는 이유) - Size (크기):
Size는 대지면적(Lot)과 집의 크기(Sqft) 두가지가 있는데, 둘다 중요합니다. 대지면적(Lot)이 크지만 상대적으로 집이 작은 경우, ADU 등 추가 옵션을 생각해 볼 수 있습니다.
(더보기: ADU란 무엇인가?)
마음에 드는 집을 몇개 찾았다면 실제로 그 집들을 보러 가야합니다. 만약 마음에 드는 집들이 모두 주말에 오픈하우스를 한다면 시간에 맞춰 찾아가면 되지만, 시간이 맞지 않거나, 따로 집을 보고 싶으면 부동산 에이전트의 도움을 받아야 합니다.
함께 일할 부동산 에이전트를 찾아, 보고싶은 집의 리스트를 보내면, 부동산 에이전트가 홈쇼잉 스케줄링을 도와줍니다. 리스팅(매물)마다 쇼잉이 가능한 시간이 달라, 한번에 원하는 모든 집을 보기는 어려울 수 있습니다. 따라서 홈서치는 넉넉히 시간을 갖고 시작하는 것이 좋습니다.
부동산 거래는 개인의 경제적 상황 및 집의 상태에 따라 변수가 많습니다. 많은 변수에 적절히 대처하기 위해서는 믿고 일할 수 있는 에이전트가 필요합니다. 함께 일할 에이전트를 정하기 전에 2-3명 정도 인터뷰를 보는 것도 좋은 방법입니다.
(더보기: 좋은 에이전트를 찾는 방법)
오퍼 쓰기
집을 보기 위함 이외에도 부동산 에이전트가 필요한 이유가 있습니다. 바로 집을 구매하기 위해선 오퍼를 써야하기 때문인데요. 여기서 오퍼란 바이어가 셀러에게 집 구매 의사를 문서로 만들어 제시한 것을 말합니다.
오퍼를 쓸 때 중요하게 봐야할 텀은 아래와 같습니다.
- Purchase Price (가격)
- Contingencies (조건)
- Concessions (비용)
- Target Closing Date (기간)
이런 텀을 풀어서 설명하자면, 바이어는 셀러에게 당신의 집을 이런 가격(Purchase Price)에, 이러한 조건(Contingencies)으로, 이때까지(Target Closing Date) 사겠다. 그리고 그때 들어가는 비용(Concessions)은 이만큼이며, 거래가 클로징 될때 정산하겠다라고 이야기 하는 것입니다.
(더보기: 다운페이만 있으면 되는게 아니였어? 클로징 코스트란?)
여기서 컨틴전시란, Contingency란 일종의 안전장치입니다. 어떤 조건(contingency)을 걸고, 해당 조건이 만족하지 않았을 시 에스크로를 깨고, 거래에서 나갈 수 있도록 합니다.
(더보기: 집 거래의 조건. 컨틴전시란 무엇인가?)
일반적인 경우, 바이어는 최대한 저렴한 가격에 좋은 조건과 최소한의 비용으로 구매를 원할 것이고, 셀러는 최대한 높은 가격에 최소한의 조건으로 빨리 판매를 원할 것 입니다. 함께 일하는 부동산 에이전트와 협의하여, 다른 오퍼들 보다는 좋은 조건이지만, 최대한 본인에게 유리한 오퍼를 쓰는 것이 좋습니다.
에크스로 프로세스
오퍼가 셀러에게 선정되면, 에스크로 프로세스가 시작됩니다. 에스크로 프로세스란 쉽게 말하자면, 집 거래를 실제로 진행하는 과정을 가리킵니다.
에스크로는 한국에서는 생소한 표현이지만, 미국에서는 주거용 및 상업용 부동산 거래에 일반적으로 사용됩니다. 에스크로는 부동산 거래 시 양쪽 파티 모두의 안전을 위해, 중립적인 제 3자로서 중간다리 역할을 하며, 바이어, 셀러, 대출기관, 타이틀, 보험 등 집거래에 관련 되어있는 모든 사람은 원활한 거래를 위해 에크스로와 협력합니다.
(더보기: 에스크로란 무엇인가?)
에스크로 프로세스에서는 많은 일이 일어납니다. 본인에게 에이전트가 있다면, 바이어 에이전트가 에스크로 프로세스 동안 디테일한 부분을 가이드 해줄 것입니다. 사전에 간단하게 에스크로 프로세스 동안 바이어가 알아 두면 좋은 텀을 소개하자면 아래와 같습니다.
EMD
Earnest Money Deposit은 바이어의 집 구매 의사를 셀러에게 보여 줄 수 있는 좋은 수단으로, 집 값의 1-3%를 디파짓 하는 것을 말합니다. 오퍼가 선정되어 에스크로가 열리면 일반적으로 첫번째로 하는 것이 EMD를 에스크로 계좌에 디파짓 하는 것입니다. (더보기: EMD란 무엇인가?)
Home Inspection
Home Inspection은 바이어가 집을 구매하는 과정에서 집에 대한 전반적인 검사를 하는 것을 말합니다. 이 과정에서 문제가 발견 되면, 셀러와 협상을 통해 문제를 해결할 수 있습니다. (더보기: Home Inspection이란?)
Home Appraisal
Appraisal은 전문감정사를 통해 주택의 시장가(current market value)를 감정 받는 것 입니다. 주택감정은 집을 구매 할 때 이외에도, 재융자, 이혼, 상속 등 다양한 경우에 필요합니다. 집 구매에서 주택감정은 융자를 받는 것에 매우 중요합니다. 자세한 내용은 다음 글에서 확인해주세요. (더보기: 주택감정이 낮게 나왔을 때, 내가 할 수 있는 옵션은?)
Contingency Removal
거래를 하는 동안 오퍼를 넣을때 내건 조건들을 하나씩 제거하게 됩니다. 예를 들어, 홈인스펙션 컨틴전시가 있는 상태에서 홈인스펙션을 진행한 뒤 문제가 없다면 홈인스펙션 컨틴전시를 제거합니다. 이렇게 홈인스펙션 컨틴전시가 제거되면, 더 이상 홈인스펙션으로 인해 거래를 깰 수 없습니다. (더보기: 집 거래의 조건. 컨틴전시란 무엇인가?)
Downpayment
다운페이는 일반적으로 다운페이먼트는 에스크로가 거의 마무리 되었을 때, 에스크로 계좌에 디파짓합니다. 다운페이는 최소 3.5%에서 20%까지 다양합니다. 일반적으로 20% 다운이 필수라고 생각하지만, 사실 그렇지는 않습니다.자세한 내용은 다음 글에서 확인해주세요. (더보기: 3.5% 다운페이먼트가 사실일까?)
클로징
에스크로 프로세스를 종료하는 것을 클로징이라고 부릅니다. 바이어 입장에서 클로징에서 중요하게 봐야할 것은 아래와 같이 4가지가 있습니다.
1. Final Walkthrough
파이널 워크스루(Final walkthrough)는 주택 구매 전 마지막으로 집을 점검하는 절차입니다. 에스크로 과정에서 서로 협의한 부분은 다 해결되었는지, 주택 구매에 포함된 물건 등은 잘 있는지, 혹은 가지고 가기로 한 물건이나 쓰레기가 없는지 등을 확인 합니다.
2. Loan Signing
론닥(Loan Documents)은 융자를 받기 위해 서명해야 하는 최종 융자서류들를 통칭하는 것입니다. 론닥 사인은 융자를 받기 위한 필수 절차이며, 서명 할 때 반드시 공증(Notarization)이 필요합니다. 론닥에는 받는 융자의 이자율, 대출 총액, 월별 원금 및 이자, 선납 벌금 등 융자와 관련된 모든 정보가 있습니다. 론닥 사인은 바이어가 직접적으로 내야하는 돈과 관련된 매우 중요한 절차입니다. 사전에 고지 받았던 이자율과 다른 점은 없는지, 선납 벌금과 같은 모르고 지나치는 사항은 없는지 등 꼼꼼히 확인하여야 합니다.
3. Loan Funding
론닥에 서명을 하고나면, 실제로 융자가 나와 펀드가 에스크로로 전달 됩니다. 에스크로는 바이어의 다운페이를 포함한 모든 펀드를 모아, 마지막으로 에스크로를 클로즈 할 때 정해진대로 펀드를 분배(disbursement)합니다.
4. Recording
위의 모든 단계가 끝나면 집 주인이 셀러에서 바이어로 변경된 것을 카운티에 등기(recording)합니다. 레코딩이 되면, 에스크로가 클로징(“closing” or “close of escrow”)됩니다. 등기가 완료되어, 명의가 변경 되면 바이어가 공식적으로 집 주인이 된 것입니다.
여기까지 읽느라 수고하셨습니다. 이후에는 유틸리티 연결, 텍스, 주소이전 등 추가적으로 필요한 것들을 처리해야 하지만, 집 구매 절차는 모두 완료된 것입니다!
에이전트의 역할
바이어 에이전트의 역할은 명확합니다. 갈등 상황에서 바이어의 의견과 이익을 대변하고, 바이어의 집 구매 과정이 원활하도록 돕습니다.
집 구매는 보기에도 그리고 실제로도 상당히 복잡한 과정입니다. 또한 의사결정을 해야하는 많은 순간들을 맞닥뜨리게 됩니다. 때문에 집 구매과정을 함께 할 수 있는, 믿을 수 있는 부동산 에이전트를 찾는 것이 좋습니다. 부동산 에이전트와 함께하면 아래와 같이 프로세스가 간단해 질 수 있습니다.
- 첫째, 에이전트를 찾아, 사전융자승인 받을 렌더를 소개 받는다.
- 둘째, 에이전트와 함께 원하는 집을 찾아 오퍼를 넣는다.
- 셋째, 에이전트와 함께 에스크로 및 클로징 프로세스를 밟는다.
집 구매는 집을 찾는 시간, 받는 모기지, 거래 조건 등에 따라 짧게는 한달에서 길게는 6개월도 걸릴 수 있습니다. 오랜 시간이 걸리는 만큼 변수도 많아지며, 그만큼 집 구매 절차에서 피로감을 느끼시는 분들도 많이 있습니다. 좋은 에이전트와 함께 하셔서 집 구매를 원하시는 모든 분들이 성공적으로 집을 구매하실 수 있으면 좋겠습니다.
