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홈 에퀴티 론 vs. 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧
나집사에서 다루는 융자 관련된 글은 정보 전달을 목적으로 하며, 융자에 대한 조언 혹은 상담이 아닙니다. 융자의 가능 여부와 조건 등은 개인의 상황에 따라 차이가 크므로, 반드시 렌더 혹은 변호사와 상의 하시길 바랍니다.
이번 글에서는 홈 에퀴티 론(Home Equity Loan)과 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧(HELOC)이 어떤 것이 다르고 각각의 장단점은 무엇인지 하나하나 살펴보도록 하겠습니다.
홈 에퀴티
홈 에퀴티는 나의 집의 가치(market value)에서 융자(liens)을 제외하고 남은 것을 가리킵니다. 예를들어, 내 집의 가치가 90만불인데 융자금이 50만불 남았다면 나의 홈 에퀴티는 40만불입니다. 쌓여있는 홈 에퀴티를 사용하는 홈 에퀴티 론과 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧에 대해 알아보도록 하겠습니다. 홈 에퀴티가 무엇이고, 어떻게 쌓이는지는 다음 글에서 상세히 볼 수 있습니다. (더보기: 홈 에퀴티란 무엇일까?)
홈 에퀴티 론
홈 에퀴티 론이란 간단하게 말해 집을 담보로 집에 쌓인 에퀴티의 일부를 융자 받는 것입니다. 이런 홈 에퀴티 론을 일종의 세컨드 모기지(second mortgage)라고 합니다. 일반적으로 집의 가치의 80-85%에서 현재 집에 남아있는 모기지(mortgage)를 뺀만큼을 융자 받을 수 있습니다. 다른 모기지와 같이 5년-30년 융자기간을 정하며, 그동안 이자가 붙습니다. 고정이자(fixed-rate), 변동이자(variable rates)가 모두 있으나 고정이자가 일반적입니다.
홈 에퀴티 론도 결국은 대출입니다. 따라서 렌더는 대출자가 융자금을 갚을 수 있는지 반드시 확인합니다. 일반적으로 렌더가 확인하는 조건들은 아래와 같습니다.
- 충분한 양의 홈 에퀴티 일반적으로 최소 집의 가치에 15-20% 정도의 에퀴티가 있어야 합니다.
- DTI ratio (총부채상환비율) Debt-To-Income ratio는 현재 가지고 있는 모든 빚(debt)을 총소득(gross income)으로 나누어 계산할 수 있습니다. 일반적으로 43%가 홈 에퀴티 론을 위한 최대 DTI입니다.
- 크레딧 스코어 렌더마다 다르지만, 일반적으로 700점 이상이어야 합니다.
위와 같은 조건을 확인하기 위해 W-2, Paystubs, Tax documents, proof of employment, investment account statements와 같은 대출자의 재정상황을 증명할 수 있는 서류들이 필요합니다. 또한 융자를 끝낼때 융자금의 2%-6%에 달하는 클로징 코스트가 필요합니다. 렌더에 따라 이런 클로징 코스트를 받지 않고, 이를 융자금 혹은 이자에 더할 수 있도록 하는 곳도 있습니다.
예시
간단하게 예를 들어보겠습니다. 현재 감정가가 100만불인 집에 에퀴티가 40만불이라고 가정하면 단순 계산으로 받을 수 있는 최대 홈 에퀴티 론은 아래와 같습니다.
| 현재 집의 가치 (감정가) | $1,000,000 | |
|---|---|---|
| 최대 융자 가능 금액 (Max LTV) | $850,000 | 85% |
| 남은 융자금 (집값-에퀴티) | $600,000 | 60% |
| 가능한 융자 금액 | $250,000 | 25% |
만약 에퀴티가 70%라고 가정하면 아래와 같이 가능한 융자금액이 늘어납니다.
| 현재 집의 가치 (감정가) | $1,000,000 | |
|---|---|---|
| 최대 융자 가능 금액 (Max LTV) | $850,000 | 85% |
| 남은 융자금 (집값-에퀴티) | $300,000 | 30% |
| 가능한 융자 금액 | $500,000 | 50% |
홈 에퀴티 론의 장점과 리스크
홈 에퀴티의 가장 큰 장점은 낮은 이자로 큰 목돈을 빌릴 수 있는 것입니다. 따라서 리모델링, 추가유닛(ADU) 신축, 또는 투자 부동산 구입과 같이 목돈이 필요한 때 많이 이용됩니다. 일반적인 개인대출 혹은 크레딧 카드보다 이자가 낮으면서 큰 돈을 빌릴 수 있는 이유는 집을 담보로 했기 때문입니다. 일반적이지 않지만 에퀴티 론을 받아 home improvement(home office or medical care)를 하면 소득세의 일부를 공제 받을 수도 있습니다.
하지만 홈 에퀴티 론에는 리스크도 있습니다. 가장 큰 리스크는 집이 담보라는 점입니다. 예상치 못한 인생의 어려움이 찾아와 융자금을 갚지 못하게 되면, 집을 잃어버릴 수도 있습니다. 거시 경제의 변화 또한 문제가 될 수 있습니다. 경제적 불황이 닥쳐 부동산 시장이 위축되어 집 값이 떨어지면 집의 에퀴티가 줄어들며 실제 집 값보다 빚이 많아질 수 있습니다. 물론 매달 융자금을 갚을 수 있다면 문제가 안 될 수도 있지만, 자금 사정이 좋지 않아져서 론을 정리 해야 한다면, 문제가 커질 수 있습니다.
홈 에퀴티 라인 오브 크레딧 (HELOC)
홈 에퀴티 라인 오브 크레딧(이하 ‘HELOC’)은 홈 에퀴티 론과 홈 에퀴티를 사용한다는 점에서 비슷하지만 다른 서비스입니다. HELOC는 홈 오너가 신청할 수 있는 크레딧 라인입니다. HELOC를 신청하고 크레딧 라인이 열리면, 정해진 최대 금액 안에서 필요할 때 마다 원하는 만큼 대출 받을 수 있습니다.
HELOC도 다른 융자처럼 다양한 프로그램이 있지만, 일반적으로 HELOC를 열면 10년의 인출기간(draw period)이 주어집니다. 이 기간동안 일종의 크레딧 카드 처럼 원할때 필요한 만큼 본인의 라인에서 돈을 뽑아 사용할 수 있습니다. 이후 10년이 지나면, 빌린 원금을 산정하여, 20년으로 나누어 갚게 됩니다. 인출기간(draw period) 동안에는 보통 이자만 갚게 되며, 프로그램에 따라 원금과 이자(principal and interest)를 같이 갚는 것이 가능하기도 합니다.
HELOC를 여는 조건은 홈 에퀴티 론과 비슷합니다. 렌더는 집에 쌓여있는 에퀴티, 소득, 가지고 있는 빚, 크레딧 점수 등을 고려하여 신청자가 얼만큼의 HELOC를 받을 수 있을지 판단합니다. 렌더마다 다양한 HELOC 프로그램이 있습니다. 일반적이진 않지만 소득 증명이 되지 않는 경우에도 집에 싸인 홈 에퀴티의 양 등을 고려해서 HELOC를 내주기도 합니다. 따라서 큰 은행/렌더 이외에 작은 로컬은행에서도 알아보는 것이 좋습니다.
HELOC 장점과 리스크
HELOC의 가장 큰 장점은 보다 낮은 이자로, 일정기간동안 이자만 갚으면서 돈을 빌릴 수 있는 것입니다. 예를 들어, 비지니스 운영, 가족의 병원비, 자녀의 학비 등으로 급하게 목돈이 필요하게 되면 HELOC를 사용하는 것이 좋은 해결책이 될 수 있습니다.
하지만 당연히 리스크도 있습니다. 집을 담보로 하고 있다는 점을 제외하더라도, 인출기간동안 이자만 갚으며 돈을 사용하는 것은 나중에 감당 할 수 없는 월 페이먼트를 만들 수 있습니다. 또한 일반적으로 HELOC는 변동금리(variable intereste rates)이기 때문에 월 페이먼트를 갚는 시기에 급격하게 이자가 높아지면 예상보다 더 큰 경제적 부담이 생길 수 있습니다.
프리페이먼트 페널티
추가로 리스크는 아니지만 한가지 주의할 점이 있습니다. 바로 선납벌금(prepayment penalty)인데요. 프리페이먼트 패널티는 융자의 원금을 예정 된 기간보다 빨리 갚는 경우, 렌더가 대출자에게 부과하는 벌금(penalty)입니다. 홈 에퀴티 론, 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧 모두 융자이기 때문에 패널티가 있을 수 있습니다. 예를 들어, 재융자 혹은 집을 팔면서 HELOC를 갚으려고 하는데, HELOC에 패널티 조건이 있다면, 예상하지 못한 금액을 추가로 내야 할 수 있습니다. 적은 금액을 융자 받은 경우 벌금 자체가 작거나 혹은 패널티 조건자체가 없을 수 있지만 융자를 받기 전에 반드시 확인하는 것이 좋습니다.
마무리
2023년부터 높은 기준금리로 인해 현금인출융자 및 개인융자가 어려워지면서 홈 에퀴티를 사용하는 융자에 대한 사람들의 관심이 뜨거워졌다고 들었습니다. 홈 에퀴티 론과 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧 모두 본인의 상황에 따라 잘 활용한다면 매우 좋은 금융 프로그램입니다. 기준금리가 낮을 때는 저렴한 이자로 목돈을 만들 수 있어서 좋고, 기준 금리가 높을 때 또한 다른 개인대출 프로그램보다 낮은 이자로 목돈을 빌릴 수 있습니다. 하지만 이런 프로그램은 집만 있다면 모두에게 무조건 좋은 프로그램이 아닙니다. 엄연히 대출을 받는 것이며, 그에 따른 리스크가 따른다는 것을 반드시 기억하고 본인의 상황에 맞게 운용해야 합니다.
