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캘리포니아 재산세(Property Tax)의 기초
나집사에서 다루는 텍스 관련된 글은 정보 전달을 목적으로 하며, 세금에 대한 조언 혹은 상담이 아닙니다. 세금은 개인의 상황과 케이스에 따라 차이가 크므로, 문제가 있다면 반드시 세무사 혹은 변호사와 같은 전문가와 상의 하시길 바랍니다.
재산세(Property Tax)란?
재산세(Property Tax)는 집을 소유하고 있는 사람들에게 부과되는 세금입니다. 일반적으로 집 가격의 약 1.1%-1.5% 사이이며, 지역마다 차이가 있습니다.
- 여기서 1%는 모두에게 부과 되는 General Tax Levy입니다.
- 0.1-0.5%은 Special Assessments로 Voted Indebtedness 와 Direct Assessments를 합친 것입니다.
재산세는 언제, 어떻게 내나요?
재산세는 회계연도(Fiscal Year)를 따라 7월1일부터 시작해 다음해 6월 30일까지를 1년으로 계산합니다. 일반적으로 10월부터 11월초 사이에 고지서가 우편으로 날아오며, 고지서의 가이드에 따라 County Tax Collector에게 내면 됩니다. 보통 카운티 웹사이트를 통해 낼 수 있습니다.
재산세를 내는 방법은 크게 두가지 방법이 있습니다. 본인의 상황에 따라 원하는 방법을 선택하여 내면 됩니다.
- 첫번째는 두번에 나누어 내는 방법입니다. 그해 7월부터 12월까지를 첫번째 분할금(1st installment)로 다음해 1월부터 6월까지를 두번째 분할금(2nd installment)로 셋업 합니다. 첫번째 분할금은 약 12월10일 정도 까지 내야하고 두번째 분할금은 약 4월 10일정도 까지 내면 됩니다. 원한다면 첫번째 분할금을 낼 때, 두번째 분할금까지 한번에 낼 수도 있습니다.
- 두번째는 재산세를 다달이 갚는 모기지와 통합(impound)시켜 매달 내는 방법입니다. 모기지를 받는 은행은 12번으로 나누어 받은 재산세를 모았다가 County Tax Collector로 일년에 두번 나누어 알아서 보내줍니다.
혹시나 고지서를 받지 못했다 하더라도, 홈오너는 재산세를 내야 하는 의무가 있습니다. 카운티 웹사이트에 들어가서 주소 혹은 Assessor’s Parcel Number를 입력하면, 언제, 어디로, 어떻게 재산세를 내야 하는지 알 수 있습니다.
집 값이 오르면 재산세도 오르나요?
재산세는 일반적으로 매년 오르긴 하지만, 집 값(Market Value)에 맞춰 오르지는 않습니다. 캘리포니아 재산세는 Proposition 13이라는 주민 발의안에 따라 산정됩니다. 이 주민 발의안에 따르면, 집의 소유권이 바뀌거나, 새집을 지었을 때 집 값을 기준(based year value)으로, 매년 재산세 산정을 위한 집의 가치는 최대 2%까지만 오를 수 있습니다.
(더보기: Proposition 13(주민발의안 13)은 무엇을 바꿨을까?)
아래 그래프를 보면 더 쉽게 이해할 수 있습니다.
그래프를 보면 집 값(Market Value)은 지난 10년간 약 2배 가량 증가했지만, 재산세는 그보다 적게 증가한 것을 볼 수 있습니다. 집 값이 오르더라도, 재산세의 증가에는 한계가 있습니다. 추가로 더하자면 재융자(refinance)는 재산세 산정과 관련이 없습니다. 그렇다면 반대로 집값이 떨어지면 어떻게 될까요?
집 값이 떨어지면 어떻게 되나요?
집 값이 떨어지면 재산세가 낮아질 수 있습니다. 집의 가치(Market Value)가 Proposition 13으로 산정된 집의 가격보다 낮아지면, 일시적으로 재산세를 낮춰주기도 합니다. 만약 낮아진 집의 가치가 반영되지 않았다면, 홈오너가 신청서를 카운티에 보내어 낮춰달라고 할 수 있습니다.
(더보기: [작성예정] Proposition 8, 불황으로 집값이 떨어질때 재산세는?)
추가적인 재산세는 무엇이 있나요?
위에서 살펴본 기본적인 재산세 이외에도 여러가지 재산세가 있습니다. 아래 글에서 자세히 확인하실 수 있습니다.
- Special Assessment Tax(특별 산정세)
- Supplemental Property Tax(추가 재산세)
- 부동산 양도세(Documentary Transfer Tax, City Transfer Tax)
(더보기: [작성예정] 멜로루즈가 뭔데 돈을 더 내야할까? Special Assessment Tax란?)
(더보기: [작성예정] Supplemental Property Tax(추가 재산세) 계산 하는 방법)
부동산을 사고 팔때는 어떻게 되나요?
부동산을 팔더라도, 본인이 소유한 기간동안의 재산세는 반드시 납부해야 합니다.
부동산 거래 시 셀러가 재산세를 미리 냈다면, 에스크로가 끝날때, 에스크로 끝날 날짜를 기준으로 미리 낸 만큼 바이어가 셀러에게 줘야합니다. 클로징 코스트 계산시 정산 됩니다.
(더보기: 다운페이만 있으면 되는게 아니였어? 클로징 코스트(Closing Costs)란?)
만약 셀러가 재산세를 아직 내지 않았다면, 셀러가 낼 부분과 바이어가 낼부분을 에스크로가 끝날 때 클로징 코스트에서 정산합니다.
집을 거래할 때 집값이 올랐다면, Supplement Property Tax(추가 재산세)를 내야합니다. 이부분은 내용이 많아 별도로 다루겠습니다. (더보기: Supplemental Property Tax(추가 재산세)는 왜 내야 할까?)
부동산 관련된 세금 혜택
재산세를 내는 것 말고, 부동산으로 받을 수 있는 세금 헤택도 있습니다. 아래는 residential property를 대상으로 하는 세금 혜택 리스트입니다.
- Tax Deduction (세금공제)
- Homeowener’s Exemption (홈오너 세금 혜택)
- Capital Gain Tax Exclusion (양도 소득세 면제)
- 재산세 이전 헤택 (Proposition 19)
(더보기: [작성예정] 부동산 관련 세금혜택 정리)
마무리
부동산 관련 세금 문제는 처음 접하면 매우 복잡할 수 있습니다. 또한 부동산을 소유하면 재산세는 반드시 내야하는 의무이므로, 꼭 알아두어야 합니다. 세금혜택을 놓치지 않기 위해서도 부동산을 구매 하셨다면 반드시 세무사 혹은 변호사와 같은 전문가와 상담하시는 것을 추천드립니다.
